軍用地投資における良い土地の選び方を当ブログが解説します

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悩みを抱える人
軍用地に興味を持った人

軍用地投資を始めようと土地を探し始めたけど、何を基準に探したらいいの?

土地の選び方で大切なことを教えて欲しいな

この疑問にお答えします。

本記事の内容
  • こういう軍用地を探そう:良い土地の判断基準
  • しっかり考えて判断しよう:おすすめしにくい土地
  • さぁ手を動かそう:軍用地情報の収集について

僕は沖縄で生まれて22年間沖縄で育ちました。

沖縄では「軍用地を持っている」ことは資産を構築していることと同義です。僕もいつかは軍用地を購入したいと考えていました。

社会人となり、結婚して貯金もある程度貯まってきたので、去年から軍用地の勉強を本格的に開始し、土地を探し始めました。

現在は仲介会社を通して「沖縄県外にいてもしっかり軍用地売買の面倒をみてくれる」不動産会社を紹介してもらい、土地を探しています。今回は、これまでの勉強・経験の中で僕が知り得た情報を共有していきます。

その前に「軍用地投資自体について知りたい、メリットとデメリットは?」という方は以下の記事からお読みください。

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土地とお金を表す図

こういう軍用地を探そう:良い土地の判断基準

こういう軍用地を探そう:良い土地の判断基準

どのような土地を所有していても、ちゃんと毎年収益を得られるのが軍用地投資です。毎年毎年土地の値段が上昇しているので、軍用地は基本的に「どんな土地でも買って良い」とされています(それよりも早く買うことが重要とされている)。

しかし僕は「自分に合った土地を探す」ことが大切だと思っています。なぜなら、購入者によって軍用地を買う理由が異なってくるからです。購入者の買う理由別の良い土地の判断基準は以下の3つです。

  • 基本的には「宅地見込み地」or「宅地」
  • 資産として所有し続けたいなら返還予定がない土地
  • 将来住んでも良いなら国道沿いの返還予定地

基本的には「宅地見込み地」or「宅地」

軍用地を買う際は基本的には「宅地見込み地」か「宅地」が良いです。

宅地見込み地・・・将来住宅地として利用可能な条件を満たしている土地

宅地・・・現在住宅地として利用されている土地

土地の種類には上記以外に農地や山林、雑種地などがありますが、基本的には宅地見込み地か宅地がおすすめです。

なぜならば、例えば返還された後、再開発される可能性が高いからです。山林などはそのままの状態で利用することは難しく、木を伐採したり平地にしたりと利用可能となるまでに費用がかかってしまいます。一方、宅地見込み地または宅地であれば、その名称通りすぐに家を立てたり商業施設として利用することができるのです。

それでは、宅地見込み地と宅地ではどちらの方が良いのか?

僕は「宅地見込み地」を選びます。それは、価格が安い上に借地料の上昇率が高いからです。

今現在、借地料は宅地の方が高いです。「軍用地の価格=借地料×倍率」なので、同じエリアの土地で同じ倍率であれば、宅地見込み地の方が安く購入することができます。

一方借地料の上昇率を近年のデータで見ると、宅地の借地料の値上がり率が0.2〜0.3%であるのに対して、宅地見込み地の値上がり率は1%にもなります。つまり、安く買えるのに物件の価値の上昇率が高いのが宅地見込み地なのです。このままのペースで上昇が続けば、借地料が宅地を追い越すことも十分考えられるのです。

安く買える上に価値の上昇率が高い宅地見込み地を僕は狙います。

資産として所有し続けたいなら返還予定がない土地

資産として所有し続けたいなら、返還予定がない土地を選ぶべきです。

軍用地を所有していれば毎年借地料が支払われます。返還予定がないということは、当然ですが土地を手放さなければ毎年借地料がもらえることになります。さらに、軍用地は毎年借地料が複利的に上昇するため資産の価値が伸び続けます。

また、最近の軍用地人気のおかげで、倍率もどんどん上昇しているので「軍用地」というブランドの力を保有し続けたいなら返還予定がない土地を選ぶべきです。

将来住んでも良いなら国道沿いの返還予定地

将来沖縄に移住して住んでも良いなと思っているなら国道沿いの返還予定地が良いと思います。

具体的には普天間飛行場やキャンプキンザー、キャンプ瑞慶覧などです。

なぜならば、返還されたあとに再開発が見込まれるからです。電車という交通手段がない沖縄では、国道沿いの街が発展しています。国道沿いの普天間飛行場は既に返還後の開発計画がありますし、同じく国道沿いのキャンプキンザーやキャンプ瑞慶覧は、すでに開発されている街に近接しているので、返還された際に再開発される可能性が非常に高いのです。

元々軍用地は一般的な不動産と比べて価格が低いので、開発されるとなれば土地の価格は上昇します。そこを売って新たな場所に家を建てても良いし、とても便利な場所になるはずなのでその土地に自分で住んでも良いですね。

僕は将来沖縄に戻りたいので、返還予定の宅地見込み地を狙っています。

しっかり考えて判断しよう:おすすめしにくい土地

しっかり考えて判断しよう:おすすめしにくい土地

軍用地にもおすすめしにくい土地があります。それは以下の2つです。

  • 共有物件である土地
  • 面積が小さく返還予定である土地

共有物件である土地

共有物件である土地の購入はおすすめできません。

共有物件とは、自分単独でなく複数のオーナーと同じ土地を共有で所有している状態を指します。共有物件は、単独で購入するよりも1〜2倍低い倍率で購入することができるメリットがあります。しかし、そのメリットを上回るデメリットがあると思っています。

それは、返還された場合は他の共有オーナーの同意なしには土地が売れないというところです。

返還前であれば自分の出資割合分の土地を売りに出すことができますが、返還後にはそれができなくなってしまいます。例えば自分のほかに10人のオーナーがいた場合、その全員に売却することに同意してもらわないといけないのです。これはめんどくさくなることが目に見えています。僕は絶対に選びませんし、おすすめできません。

面積が小さく返還予定である土地

面積が小さくて返還予定である土地の購入もおすすめできません。

それは、返還後に所有している土地が減歩される可能性があるためです。減歩とは、新たに土地を整備するにあたって、その面積が縮小されることを意味します。新たに開発されるとなれば、道路を作ったり公園を作ったりするでしょう。その際に周辺の土地所有者が少しずつ土地を出し合って区画整理する必要があるため、元々の所有面積から小さくなってしまうのです。

宅地であれば30%、商業用地となれば50%程度も減歩されることもあるようです。

このように所有する土地の面積が小さくなってしまうので、元々の土地が小さいと家などを建てる面積がなくなってしまいます。返還予定地を購入する際には気をつけましょう。

減歩による金銭的補償というものはないので、その土地に住む気がない方はなおさら返還予定がない土地を購入する方が良いですね。

さぁ手を動かそう:軍用地情報の収集について

さぁ手を動かそう:軍用地情報の収集について

ここまでで、軍用地を選ぶポイントを理解していただけたと思います。

あとは、情報収集をしながら自分に合った物件と出会うのを待ちましょう。

情報収集についてはこちらの記事で紹介しています。

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是非ご覧いただければと思います。

また、今回の記事の内容をもう少し自分の中で咀嚼したいという方には、本で勉強することもおすすめです。

以下の本は僕が軍用地投資の勉強に使った本で、軍用地投資の第一人者の先生が執筆したおすすめの一冊です。

 

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